有一些在加拿大以外的朋友,想在多伦多投资,或想在多伦多以自己的名义给亲属,子女买房,但是由于对多伦多的当地做法不太了解,会产生这样的疑问:外国人可以买房吗?
答案是肯定的,外国人一样可以在多伦多置业。
那么外国人和当地人买房,有什么不同呢?以及需要注意哪些问题?
在看房,谈判以及签署购买合同,缴纳订金等过程中,并没有分别,可以和当地人一样看房,谈判以及签合同,如果本人不在多伦多,也可以通过传真方式签合同。
在多伦多,从看好房子,签好合同,到交房,如果不用贷款,最快也要10天左右的时间。一般情况下,是30天,60天或90天后交房,时间是从合同生效日起计算。那么,如果当事人,看好房子,等不到交房,要离开多伦多,则要在当事人离开多伦多之前,和被委托人到当地律师事务所,签署委托协议,委托分为一般委托和有限委托两种方式,前者,被委托人可以代委托人办理任何事宜,权力较大。后者,受托人只能办理与房产交易有关的事宜,权力有限。签署委托书后,受托人即可代委托人办理房子的交接事宜,如交定金,最后一次看房,交付余款,拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。
卖房的时候也有一些区别:卖的时候,如果业主仍然是外国人身份,律师会要求卖方预付一定的保证金,等结清水电,管理费,地税等杂费以后,再退还该笔保证金。
在贷款方面,外国人一样可以贷款,但通常会要求外国人身份的买家支付房价的35%做首期,贷款额一般不会超出房价的75%, 但是,对来自美国的买家,有的银行甚至可以提供0首期贷款。
在税务处理方面,当地人售房,如果是自住房,盈利部分并不需缴税;外国人则不同,卖房时须交纳一定的保证金给税务当局,房屋售出,盈利部分的税务结清以后,再退还该保证金。盈利部分,参照所得税率征税。
实际上,很多朋友以公司的名义购置物业,按照公司经营的税率计税,远远低于个人所得税税率,另外还可以把贷款利息,管理费用等等抵税,所以出租,盈利的收入,所缴纳的税额不好简单计算,最好咨询专业人士。
对于房屋本身,以给亲友自住,单纯投资而论,由于购买目的不尽相同,对房产所处的地理位置,房屋结构,空间大小,设施齐全程度等要求也会不同,会有所偏重,最好多搜集资料,加以认真分析,尽可能避免盲目投资。
除此之外:自2017年4月21日起,外国居民需缴纳15%的“非居民投机税”NRST
解释:从2017年4月21日起,外国买家,在金马蹄地区购买物业,需缴纳房款的百分之十五的非居民投机税,也即“NRST(Non-Resident Speculation Tax),我们俗称海外买家税。
也就是说,从2017年4月21日起,中国买家想要在加拿大买房的话,100万加币的房子,要多付15万给政府…200万的房子,多付30万….300万的房子,多付45万….
但是,如果上述买家在买房之后一定时间内身份有变化 (比如在安省的留学生或者持毕业工签工作的人,申请到了枫叶卡),那么所交的税可以返还,这个就是豁免条件。
征税对象不包括加拿大公民和永久居民,但包括外国公司或外国实体(foreign entity)以及应纳税受托人(taxable trustees)。
以下几种情况可以豁免NRST:
1)已经被安省省提名项目OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)正式接受的申请人士;
2)已经取得难民身份的人士;
3)本人为外国人,但是是加拿大公民和永久居民的配偶,或是上述1)或2)的配偶。
不过,以上四类人的外国人配偶如果与另外一名外国人一起买房,则不能豁免NRST。还有,如果涉及到的第三方为外国人,也不能豁免NRST。
实施范围:以GTA为核心的所谓大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe):西起滑铁卢(Waterloo),东至彼得堡(Peterborough),北起巴里(Barrie),南至尼亚加拉半岛(Niagara Peninsula)直到加美边境。
不用交NRST的物业类型(政府还是鼓励海外买家投资这些的):
(1)超过6户的出租物业,比如公寓大楼或者学生公寓
(2)农场
(3)商业用地
(4)工业用地
注意事项:
1:拥有百分百业权才可退税
在多伦多买过房或是了解买房流程的人,应该都对“共同签署(co-sign)”这个词不陌生。许多留学生在购房办理贷款的时候,因本人的信用度不够,银行会要求这名留学生的父母与其子女共同签署(合征),才能获得贷款的批准,哪怕父母只占产权的1%,留学生占99%。
但若物业的拥有者,也就是这名留学生并非100 %完全拥有产权(必须拥有产权),便不能满足NRST的退税资格。
2,交割日前学习时间都不作数
根据安省政府官网对NRST细则的阐述可知,一个购房者,在买卖进行时身份是已经毕业的留学生,或持有工签但找不到工作,都没有资格申请退税。
3,生效日
海外买家在2017年4月21日(包括4月21日)以后签下合同的物业都要交NRST。如果海外买家在4月20日之前购买的并签下合同的,都不需要交NRST。对于很多人关心的,如果是4月20日之前购买的楼花,但是交房在4月20日之后的情况,土地税务部门给我的回答是,这些都属于4月20日之前签署的合同,因此不需要缴纳NRST。
4,退税(留学生和有工签的人可以获得NRST rebate退税)
有三种情况的人可以在缴纳NRST之后获得rebate:
(1)在购买房子后4年中,拿到了加拿大公民或者永久居民身份
(2)国际学生在购买房子之后继续在安省读满两年大学的
(3)拿到工签在安省合法工作超过1年的
政府在公告里面明确说明,在购买房子到申请rebate这段期间,这个物业必须自住,不能转卖也不能出租!符合申请条件后,连本带息一起退回来。
5,关于楼花的NRST
(1)如果原始买家(assignor)是国际买家,在4月20日之前买了一个楼花,那么这个国际买家后来交割不需要缴纳NRST。
(2)楼花原始合同签订时间发生在4月20号时间 之前,但是之后发生的转让assignment如果是接盘的是非居民买家,需要多交15%税.
(3)原始买家(assignor)是个海外买家,并且购买楼花在4月21日以后,但是后来这个原始买家把合同转让给了一个本地买家(assignee),如果新的买家(assignee)是公民或者移民,那么他们是不需要缴纳NRST的,即使原始买家(assignor)是海外买家。
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